Задаток или аванс?
Подписаться на раздел|
Покупка квартиры для многих из нас одна из самых дорогих и запоминаемых покупок. Много волнений и сомнений предшествует этому замечательному событию. А количество возможных вариантов поначалу приводит нас в ужас, мы завалены предложениями и цепкие руки профессиональных продавцов держат нас мертвой хваткой. Шаг влево или вправо воспринимается буквально изменой, они (профессионалы) ревностно следят за каждым нашим взглядом и спешат дать совет, едва заподозрив нас в мысли о желании купить квартиру у конкурентов. И мы уже сомневаемся, а надо ли нам ее – новую квартиру, может и старая сойдет. Ведь жили же раньше, и как жили! Но сомнения уступают место твердому желанию поменять ее, старую, маленькую, в набившем оскомину грязном и неудобном районе, где столько всего … Наконец-то и у любимого деточки будет свой уголок, а бабушку будем принимать в гости предоставляя ей отдельную, правда маленькую, комнатку, которую гордо именуем – кабинет или что-то в этом роде. Решительно и твердо мы выбираем район, этаж, материал стен, и т.д. Берем себя в руки и, проговаривая мысленно порядок действий, когда-то на днях прочитанных в каком-то умном журнале, направляемся за информацией в ближайшее агентство. Менеджер по недвижимости любезно соглашается выслушать наши пожелания о новой квартире и, составляя какие-то документы, убедительно и профессионально доказывает, что только он и никто другой в этом городе, может сделать наши желания реальностью. Наконец, появляется покупатель на нашу квартиру, он готов купить ее и подписать все необходимые документы и даже заплатить «задаток». На следующий день уже мы начинаем просмотр квартир, но все они совсем не то, и менеджер… считает также, непременно добавляя при этом, что времени на выбор у нас «в обрез». Но вот, мы нашли квартиру, которая очень походит на то, что нам нужно. Все. Берем. Покажите, наконец, кто принимает деньги в оплату за квартиру, и чек будьте любезны, нет лучше договор… или расписку… Ах, это не так просто?! Конечно, не просто, мы где-то читали… да, вот именно, в журнале написано, что этому агентству можно доверять, кажется все, там больше ничего про покупку квартир не было. Нет, постойте, было что-то про документы, расчеты и какую-то Службу. Конечно, менеджер лучше нас знает, как это делается, но мы узнаем у родственника, он недавно что-то приобрел, кажется. Договор купли-продажи квартиры не терпит недосказанности и под страхом недействительности (кто же хочет «недействительно» купить квартиру) должен содержать все о покупаемой квартире, иначе говоря, содержать в себе все существенные с точки зрения Гражданского кодекса и сторон сделки условия. Это сведения о квартире (предмете договора); цене квартиры и лицах, которые после заключения договор сохраняют право пользования квартирой. На деле мы должны потребовать, чтобы квартира была свободна от прав третьих лиц, иначе говоря, чтобы в квартире не было приписанных лиц, она не была заложена, сдана в аренду и т.д. чтобы мы не приобрели квартиру с «мертвыми душами», которые даже после покупки квартиры сохранят на нее право пользования. Так указано в законе. Передача квартиры. Срок передачи квартиры согласовывается сторонами до составления и подписания договора. Тут необходимо участие менеджера по недвижимости, только он знает все о справках, сроках их действия и возможных сроках передачи квартиры нам. Отдельный пункт договора устанавливает, когда нам передадут квартиру. Расчеты. Момент ужасно щепетильный. Сумасшедшие, для обычного человека, суммы наличными передаются из рук в руки. Квартира – самое ценное имущество российского гражданина, меняет своего хозяина. Именно так, потому что хозяин квартиры – «движимость», а квартира – «недвижимость». Человек может находиться где угодно, а квартира – вещь индивидуально определенная, прочно связанная с землей и потому недвижимая. Иначе говоря, продав квартиру, берем пакетик с деньгами и уходим с ним из этой квартиры навсегда. Но так ли проста процедура заключения договора купли-продажи квартиры и денежных расчетов? Здесь трудность создает большой временной разрыв от первой договоренности до проведения самой сделки. Иногда это несколько месяцев. Скрепить договоренности призван частичный платеж, передаваемый покупателем продавцу при достижении согласия на первом этапе проведения сделки. Часто такой платеж стороны называют задатком, осознавая юридические последствия при отказе от исполнения договора возникшем по вине одной из сторон. Это довольно серьезные санкции для нарушителя договоренностей: если отказывается заключить сделку сторона, давшая задаток, то она лишается суммы задатка, а если отказывается сторона принявшая задаток, то она обязана выплатить другой стороне двойную сумму задатка. Так гласит закон, вернее в таком урезанном виде его воспринимают те, кто пропускает другую, более значимую часть нормы ГК о задатке – о том, какие обязательства могут обеспечиваться задатком. Среди юристов нет единого мнения о том, какие обязательства могут обеспечиваться задатком, а какие не могут. Есть мнение, что предварительный договор может содержать положения о частичном платеже и признании его задатком. Иначе говоря, при достижении договоренностей о продаже квартиры покупатель и продавец «железно» договариваются о сделке, и пока идет оформление необходимых документов, сбор справок, получение разрешений органов опеки и т.д. покупатель передает продавцу некую сумму в качестве своей гарантии, что купит квартиру и называет ее задатком. Это говорит о серьезности намерений и желании дать продавцу гарантии в продаже квартиры. Продавец может потратить эти деньги для подготовки продажи и на сбор документов. При этом стороны могут даже заключить предварительный договор продажи квартиры, и указать в нем все существенные условия этой сделки и даже нотариально заверить такой договор. Правда, предметом такого договора является не квартира, а заключение договора купли – продажи квартиры в будущем. Но это на данном этапе обычно никого не смущает. Если, читать текст положения о задатке, то можно отметить, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, видим, что у задатка как минимум три функции: Платежная - в счет причитающихся с нее (покупателя) по договору платежей. Удостоверительная - в доказательство заключения договора. Обеспечительная - в обеспечение его (договора) исполнения. Все эти функции можно рассматривать только применительно к договору уже заключенному, и по которому начато исполнение. А обязательства друг перед другом у сторон уже возникли. Можно найти и другие функции задатка, но ситуацию это не меняет. Итак, платежная функция задатка - это, по сути, первый платеж за приобретаемую по договору квартиру, но собственно договора о покупке пока нет, ведь предварительный договор о покупке квартиры не свидетельствует. Он говорит, что стороны в будущем имеют намерения совершить сделку но, еще нет обязательства передать квартиру с одной стороны, и оплатить приобретенную квартиру с другой стороны. Тогда о каких платежах идет речь? До самого договора купли-продажи квартиры дело еще не дошло, и, кроме того, на данном этапе еще, не известно можно ли будет ее вообще купить, ведь пакет необходимых документов еще не собран, а у покупателя и денег на руках может не быть, кто же держит дома такие суммы. Доказательством заключения договора купли-продажи квартиры в этом случае задаток не может служить лишь потому, что переход права собственности, который влечет за собой заключенная сделка, подлежит государственной регистрации. Покупатель приобретает право собственника, а продавец его утрачивает только в момент государственной регистрации перехода такого права. И только этот факт удостоверяет, что сделка совершена и у имущества появился новый собственник. И для перехода права собственности обязательно необходим основной договор, но не предварительный. Все это говорит о том, что соглашение о задатке в таких случаях применять нельзя под страхом признания его недействительным, а значит и признания недействительными всех последствий, которые задаток породил. Отношения сторон, которые строятся изначально с нарушением закона или основываются на неправильном понимании закона, юридически и морально ущербны, и нет смысла ожидать благоприятного для сторон завершения сделки. Еще – соглашение о задатке должно быть обязательно заключено в письменной форме, а из соглашения должно однозначно следовать, что сумма преданная это именно задаток, а не аванс. Иначе в случае сомнений сумма будет признана именно авансом со всеми вытекающими последствиями. В случае если стороны при заключении предварительного договора хотят скрепить договоренности деньгами, то возможна передача денег только в качестве частичного платежа – аванса, который должен быть обязательно учтен при расчетах по договору купли – продажи квартиры. Аванс свидетельствует о том, что существуют договоренности о проведении сделки, но не более того. А так ли нужно средство обеспечения договора купли-продажи? Наверно в большинстве случаев в этом нет необходимости. Регистрационная служба достаточно бдительно следит за проведением сделок с недвижимостью и при участии в сделке риэлтера в 90 % случаев все обязательства стороны исполнят точно и в срок. Хотя есть особые случаи, и тогда консультация опытного юриста при проведении сделки просто необходима. Это могут быть сложные или очень дорогие сделки, когда стороне, покупателю или продавцу, необходимы дополнительные гарантии в том, что сделка проведена в строгом соответствии с законом и вероятность наступления неблагоприятных последствий очень мала.
|
|
|
